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三亚市崖城镇保港海洋旅游片区控制性详细规划

时间:2015-05-13 作者:

、总则

2012-2013年海南省提出科学规划年,为了更好的在崖城镇区中践行科学规划,实现新版崖城镇总体规划落实,镇区控规全覆盖。开始了保港片区规划的编制,以优化现有空间结构,深入研究保港区域的功能布局,在有条件地区编制控制性详细规划,以同时在中共十八大报告提出“海洋强国”战略:提高海洋资源开发能力,发展海洋经济,保护海洋生态环境,坚决维护国家海洋权益,建设海洋强国。三亚作为海南省城市发展和建设的代表,在建设国际旅游岛的过程中,在保港片区内部的港门中心渔港、三亚盐灶河游艇港、海洋旅游片区就是三亚近期所推进的城市建设项目,这一系列重点项目正体现国家海洋战略的落实。

综上所述,为加强和规范三亚市城市规划建设管理,衔接落实《三亚市城市总体规划(2012-2020)》、《三亚崖城镇总体规划2012-2020》,有效管理和引导保港海洋旅游片区的城市建设,特制定本规划。

 


 

1.2规划范围

控规编制的研究范围是崖城镇区内尚未编制控制性详细规划的整个保港片区,包括了保港海洋旅游片区、中心渔港片区、现状村庄集中的港门、保平、临高片区、以及尚属于基本农田的远景发展的片区。

本次控规的编制范围:保港海洋旅游片区位于崖城镇区最西端的盐灶河两岸,西线高速以南的滨海一线地带。本次规划范围东至港门中心渔港用地西边界、南至崖州湾滨海、西至崖城镇镇区西边届、北至西线高速公路,总面积约1.77平方公里。

 


 

1.3规划依据

1.国家有关城市规划的法律法规、技术标准及文件

1)《中华人民共和国城乡规划法》(200801月)

2)《中华人民共和国土地管理法》(199808月)

3)《城市规划编制办法》(建设部令[2006]146 号)

4)《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137-2011

5)《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》(国发[2009] 44 号)

6)《城市、镇控制性详细规划编制审查办法》(201012月)

2.海南省、三亚市有关规划、文件

1)《海南国际旅游岛建设行动计划》(20104月)

2)《海南国际旅游岛建设发展规划纲要(2010--2020)》(20106月)

3)《三亚市城市总体规划(1995-2010)重大调整》(2006

4)《三亚市城市总体规划(2008-2020)》(2010 10 月经海南省规划委员会审议通过)

5)《三亚市崖城镇总体规划(2012-2020)》(2012 11 月经三亚市规划委员会审议通过)

6)《三亚市崖城镇历史文化名镇保护规划》(201012月)

7)《三亚市控制性详细规划编制技术规定暂行版》(20113月)

3.国家、省、市的相关法律法规和标准规范等。


1.4规划原则

1.定位落实:结合新时期三亚发展的愿景,把落实上位规划对于片区建设三亚游艇港和发展海洋旅游功能区要求作为基本原则。

2.特色示范:挖掘场地自然资源、历史人文要素,在尊重现有场地特色价值的基础上高标准开发,成为未来崖州湾滨海建设的示范。

3.民生优先:把开发建设过程中,涉及的民生、安置问题和公共服务设施配套的问题放在首位,在规划中优先落实。

4.项目领衔:通过三亚市重点项目崖州湾综合旅游发展区的建设,完善公共设施、旅游设施项目以带动片区发展。


1.5上位及相关规划解读

1.《三亚市城市总体规划(2008-2020)》

三亚市城市总体规划提出了“指状生长、山海相连、一城三湾、三脊五镇”的市域城乡空间结构,特别突出了城市海湾和城市的关系。保港片区地处崖州湾滨海一线旅游发展带,拥有宝贵的滨海岸线资源条件,是目前所三亚具有建设条件的最后可开发利用岸线。


2. 《三亚市崖城镇总体规划及远景发展研究(2012-2020)》

在崖城镇总体规划中提出了滨海特色功能带和宁远河公共服务带的特色发展结构,保港片区地处两条功能带交汇之处,承载着本地居民和国际游客二者的城市服务功能。于此同时保港片区作为崖州湾中心段落,更是是引领崖州湾下阶段的发展的转接区域和示范区域。

 

3.《三亚市游艇产业及码头布局规划》

在规划中提出,游艇产业是三亚滨海旅游产业的重要组成部分,也是充分利用海洋旅游资源首先应发展的重点产业和高端产业。游艇休闲产业具有高回报和强带动性。崖州中心港游艇基地位于崖州湾、宁远河口地区,是规划中三亚中心渔港的所在区,港口港池的规模容量较大,同时也拥有一定规模的港口配套设施建设空间,有利于与游艇配套设施相结合,提高设施的综合利用水平,形成三亚西部海湾(崖州湾)得游艇服务和消费基地,并努力打造成为从三亚出发的中远距离海上旅游基地。规划在崖州中心港设置干泊位、游艇维护中心、船具店、4S 店、加油站、海关联检等设施,为游艇提供成维护、保养、培训、展示、报关等综合服务。


1.6技术路线


 

本次规划技术路线把做工作分为两个层面,区域研究层面和控规编制层面。首先对保港海洋旅游片区所在的保港片区作区域层面的研究,通过背景要求、自身条件的研究来落位区域功能定位和区域功能布局要求,最终确定片区的核心功能定位以定性。在控制性详细规划编制层面,通过用地功能布局和城市设计确定片区内的布局以定形,最终通过控规图则、城市设计指引来进行管控以定则。

、保港片区现状分析

为了更好的进行现状分析,现状分析范围选定为区域研究层面范围对应的整个保港片区,以更全面的对保港海洋旅游片区控规编制层面的规划编制


2-1 《三亚市国土利用规划(2006-2020)》保港片区部分

2.1现状土地利用情况

1.现状农田

保港片区内植被丰富,在西线高速公路南侧主要为一般农田、果园以及部分兰花园;在西线高速公路北侧为大面积的基本农田和生态绿地。未来,规划可进行重新整合。

2.现状村庄

保港片区内零散的分布了约6个村庄,主要为农业人口,从事种植业、养殖业与渔业。其中,保平村为历史文化名村,在规划中需考虑其建筑风貌、功能等方面。

3.现状水体

保港片区内水资源较为丰富,但是没有得到有效的整合与利用,导致现有水系有所退化,部分变成了滩涂。另外,规划区有大量的虾塘等水产养殖基地,破坏了现有的生态环境。未来规划中,可对区域内滨河、滨海资源进行设计利用,在保护生态环境的同时,充分挖掘其景观优势,赋予高附加值的功能,提高滨水土地的价值。  


2-2 现状交通分析

2.2现状交通情况

保港片区具有一定的对外区域交通条件,在规划区北侧,有以客运为主的高速铁路和以货运为主的普通铁路,是主要对外联系的通道。在片区内部,西线高速公路和G225国道横穿过片区,是主要的对外联系公路;但是,目前片区内大部分道路为乡道和村道,路面硬质化率极低,再加上高速公路的分隔,规划区内交通联系不便利。

2.3现状分析小结



2-3 现状村庄分析

2-4 现状水体分析

机遇

1.保港片区的区位优势明显,位于三亚最后一段滨海地带“崖州湾”的中部地区,毗邻三亚创意新城,未来将有大量的商务、旅游、休闲人群,提高了本地区的人气。另外,海南国际旅游岛的提出,也为本地区的发展提供了更大的条件。

2. 国家级中心渔港的进驻,也将大大提高本地区在三亚市以及海南省地位。未来中心渔港将是渔港、游艇港、休闲港三港合一的综合性渔港。

3. 规划区的对外交通优势相当明显,拥有西线高速、国道、高铁、普铁等一系列便捷的交通出行线路。

4. 优质的滨海资源为未来的发展提供了良好的自然条件及丰富的滨海体验空间。

5. 规划区内有丰富的历史人文资源,也将为旅游发展提供新的亮点。

6. 丰富的水系,既能为保持本地区优良的生态环境提供帮助,还能吸引更多有高附加值的项目。

7. 规划内已有高端项目的落位(游艇俱乐部、游艇社区等)将有力的提高本地区的品质。


2-5 现状分析总结-机遇

约束

1. 规划区内有大量的村落,包括保平村这样的历史文化名村,在未来的建设中必须处理好城市与村落的关系以及村民的回迁安置、就业等问题。

2.中心渔港的落位,将有大量的配套设施(市政、仓储、制冰等等)需要在渔港一线地带布置,而现有的土地相当局促,规划需考虑好渔港土地的布局问题以及腹地相应的配套功能设施规模。

3. 规划区内有大量的虾塘,既无法产生高价值的经济效应,也对当地水系有相当大的破坏,规划需考虑如何处理这些水产养殖基地。

4. 由于西线高速的存在,规划区北侧腹地与滨海一线被分隔开,规划需考虑如何加强高速公路北侧与滨海地带的联系。

5. 规划区内滨海一线地带具有丰富的沙滩资源,规划需考虑如何分配沙滩资源的公共区域与私密区域以及沙滩北侧地块的高度、强度等方面。

6. 规划区内有丰富的水系,规划需考虑如何利用这些水系以及滨河两侧地块功能、高度、强度和标志建筑的风貌、形态等。


2-6 现状分析总结-约束

核心功能与规模控制

3.1功能定位

3.1.1上位规划要求

 

1.《崖城镇总体规划(2012-2020)》对片区的功能安排

通过对于《三亚市崖城镇总体规划及远景发展研究(2012-2020)》的解读,明确在崖城镇总体规划中提出了滨海特色功能带和宁远河公共服务带的特色发展结构,保港片区地处两条功能带交汇之处,承载着本地居民和国际游客二者的城市服务功能。于此同时保港片区作为崖州湾中心段落,更是是引领崖州湾下阶段的发展的转接区域和示范区域。同时镇总规中明确提出保港片区应发展与海洋服务相关的产业类型。


3-1 主导产业选择

2.三亚需要发展蓝色经济

中共十八大报告明确提出,提高海洋资源开发能力,发展海洋经济,保护海洋生态环境,坚决维护国家海洋权益,建设海洋强国。三亚作为南海开发的支点,应当在海洋强国战略中扮演不可替代的角色,同时结合国际旅游岛建设的要求,滨海旅游业、海洋社会团体与国际组织服务、海洋渔业、海洋技术服务业、海洋管理等产业部类是最适合三亚、适合保港片区选择的产业类型,结合保港海洋旅游片区的资源条件和区域分工,其中海洋旅游服务应是本片区的主要产业选择方向。


3-2 保港海洋旅游片区滨海、滨河景观

3.1.2 自身价值分析

结合上章节中对保港片区资源条件的分析,保港海洋旅游片区的自身价值体现区位优势、自然环境优势两大方面。其中区位优势主要指保港海洋旅游片区位于三亚最后一段滨海地带“崖州湾”的中心,是滨海特色功能带和宁远河公共服务带的交汇之处,同时场地交通便捷,毗邻崖城镇区、三亚创意新城,未来将有大量的商务、旅游、休闲人群。自然环境优势主要指,保港海洋旅游片区南向面海,中部有盐灶河穿过,自然资源优势明显。

 

3.1.3发展定位:基于海洋旅游主题的城市型热带滨海旅游度假区。

 

3.1.4核心功能:

1.区域特色服务功能:三亚市崖州湾游艇港和游艇服务基地,国际游艇文化推广平台。

2.公共服务功能和旅游服务功能:为游客和居民提供各种旅游、商业服务的滨海活力商区,包括滨海主题酒店、特色购物、零售商业、餐饮设施、金融信息服务等设施。

3.居住功能:包括游艇社区、滨海旅游度假社区和中心渔港渔民居住社区。

3.2建设规模

3.2.1建设用地规划

规划各类城市建设用地合计147.33公顷,总建筑面积95.72万平米。(各类用地汇总详见用地汇总表)


3.2.2开发规模

1.滨海地区开发强度研究

选取了热带滨海不同的开发类型,研究其区位、用地面积、开发强度、特征、特色,以选取适合于保港海洋旅游片区对滨海一线用地进行开发方式,从而落实城市型热带滨海旅游度假区的发展定位。


3-3滨海地区开发方式研究框架