当前位置: 首页 > 网上办事 > 规划成果 > 片区控规

《三亚市槟榔河乡村文化旅游区东区控制性详细规划》

时间:2014-10-15 作者:

 

第一章 规划背景和现状分析

 

.项目概况

1. 区位概况

    规划区位于三亚市中心城区北部、三亚市槟榔河乡村文化旅游区东侧,东依牛坡岭,西临槟榔河乡村文化旅游区核心景区,南抵绕城高速公路,其下匝口就位于项目规划南侧,地理位置优越。


 

2. 交通概况

    规划区西南方向为绕城高速公路下匝口,到达三亚市中心不到15 分钟车程。另外,三亚市火车站位于槟榔河乡村文化旅游区南侧,距离项目直线距离约3.5 公里,三亚凤凰机场位于摈榔河国际乡村文化旅游区东侧,距离项目的直线距离约8.5 公里,整体交通条件便利。



规划区在海南省和三亚市的位置图

3. 旅游资源概况

    槟榔河乡村文化旅游区位于三亚市凤凰镇槟榔村,是三亚市政府“以旅兴农”的重点项目,是建设国际旅游岛的5A 级旅游精品项目,创建社会主义新农村建设的小康示范项目,城乡一体化建设的典范项目。

    槟榔河乡村文化旅游区丰富的旅游资源包括如下:

    (1)黎族文化和非物质文化遗产资源:槟榔河乡村文化旅游区内分布15 个黎族村庄,近6 千余名黎族村民。目前,黎族村民仍然保留和延续着风俗习惯和民族文化情节,对民族传统佳节“三月三”非常重视,自行编排节目参与演出。

    (2)山水自然资源:槟榔河乡村文化旅游区群山环抱,植被丰富,山体背景及自然资源条件较好。水系方面,槟榔河南北贯穿槟榔河乡村文化旅游区,河宽60100 米左右,现正在修筑防洪堤,上游已建成水源池水库。由于水库的调蓄作用,减轻了下游的防洪压力,使水库以下河段水位稳定,水系完善,水质良好,水流平稳,周边环境优美,有利于旅游开发建设。

 

. 规划范围

1. 研究范围

    考虑到规划区周边环境和基础设施建设的特殊性和综合性,为便于区域发展的统筹和协调,加强对周边山体和自然环境的统一协调,制定了槟榔大道以东,牛少坡以西,高速公路以北的区域为规划研究范围。

2. 规划范围

    本控规在地形分析和建设用地指标不突破上位总体规划和土地利用规划的情况下,编制范围位于三亚市槟榔河国际乡村文化旅游区东侧,具体范围东至山镇西路、乐园路、林镇路;南至绕城高速公路;西至槟榔大道;北至绿荫路。规划总用地面积为97.63 公顷。


 规划区在槟榔河乡村文化旅游区的位置

 

. 现状分析

1. 地形地貌分析

    规划研究范围地处丘陵地带,整个地块地形东高西低, 最高处高程为158 米,最低处高程为0.5 米。研究范围内除中部和东南部的地形坡度较大以外,其他区域地形略有起伏,但总体坡度相对平缓;另外,规划研究范围内部有三条自然排洪水系联系槟榔河。

    1)高程分析——依据规划研究区内的高程信息,通过GIS 分析,得出地形高程分析图,规划范围内最高点高程107.59 米。根据GIS 得出的高程分析结论,结合《三亚市三边控制管理规定》,将规划研究范围内的用地分为如下四类:

    a.25 米高程以下用地:共20.47 公顷,占总用地面积的20.97%

    b.25‐35 米高程用地:共28.98 公顷,占总用地面积的29.68%

    c.35‐50 米高程用地:共26.80 公顷,占总用地面积的27.45%

    d.50 米高程以上用地:共21.38 公顷,占总用地面积的21.90%

    结论:规划建设用地的选取应尽量选择高程低的区域,逐步向高程高的区域拓展。

    2)坡度分析——现状地形坡度是评价建设用地适应性的决定性因素,通过坡向分析,可以得出土地适宜建设标准。结合GIS 出的高程、坡度分析结论,及《三亚市三边控制管理规定》,将规划研究范围内的用地分为如下四类:

    a.5%坡度以下用地:共9.22 公顷,占总用地面积的9.44% ,此类用地地势较为平坦,具有较好的适宜建设条件。

    b.5%‐15%坡度用地:共51.48 公顷,占总用地面积的52.73%,此类用地整体地形相对平坦,局部区域地形略有起伏,具有较好的适宜建设条件。

    c.15%‐25%坡度用地:共23.31 公顷,占总用地面积的23.87%。此类用地整体地势起伏相对较大,但通过工程技术手段,具有可建设的条件。


 

    d.25%坡度以上的用地:共13.63 公顷,占总用地面积的13.96%。规划将此类坡度在25%以上的区域根据其用地特点,分为以下三类进行控制:

    ①点状散布的用地,此类用地为局部区域坡度较大、面积相对较小且不连接成片的用地,由于周边区域的坡度相对较小,从集约土地利用的角度考虑,此部分的用地可以通过填挖方土地平整等措施,使其具备成为可建设用地的条件;

    ②带状用地,此类用地多为冲沟或者陡坡,坡度较大,呈带状分布,此类用地可以在规划中以绿廊、微地形等形式进行处理;

    ③成片的面状用地,此类用地整体坡度较大,呈面状分布,此类用地不宜作为城市建设用地。


高程分析图


 坡度分析图

2. 现状土地使用分析

    规划范围内部用地主要为农林用地;西侧和南侧区域有少量的村庄建设用地(现已动迁完毕),占地面积为1.80 公顷;道路用地2.73 公顷。

 

表格 1 现状土地使用平衡表

 



土地使用现状图

3. 现状建筑分析

    规划范围内部南侧和西侧零星散布着村民自建住宅,建筑未经过统一规划引导,且年代久远,大部分建筑质量较差,建筑多为2‐3层,高度较低,功能单一。

 
现状建筑

4. 现状交通分析

    规划范围内现状的师部农场路(规划槟榔大道)和南侧的绕城高速公路是对外交通联系主要通道。

    现状道路路面为碎石路以及土路,道路质量差,路幅狭窄,道路设施匮乏,不能够支持未来该区域的交通需求。道路走向以东西向为主,南北向联系相对较弱,很多区域可达性不够,断头路很多,且存在内部道路影响过境道路的情况,没有形成好的衔接。

 


现状道路

5. 现状绿化水系分析(山体概况)

    规划范围内现状内部主要为农林用地,绿化情况较好。规划范围外围,西侧为槟榔河国际乡村文化旅游区,东侧和北侧为牛少坡自然山体,研究范围山体最高处高程在158 米左右,最低处高程约0.5 米,整体山势地形是至东北向西南方向的缓坡地,规范区处在一个自然景观山体环绕的绿化环境之中,植被以本土热带树种为主,如槟榔树、椰子树等。

   基地的西侧为连通上游水源池水库的南北流向的槟榔河,基地的北部、中部、南部分别有三条水渠沿山谷地带东西向贯穿其中。水资源质量良好,可作为较好的景观资源,也可根据市政要求,合理地进行利用。

6. 现状市政基础设施分析(高压线)

    在规划范围东南侧,现状有一条110kv 的高压电线南北贯穿,使得规划范围被划分为一大一小两个地块。其他市政基础设施在规划区内没有涉及。

 

. 技术路线

    第一部分为对规划区的总体分析,综合规划区内在价值和外围要素的影响分析,得出规划的功能定位;第二部分为在现状地形地貌和用地分析基础上,立足槟榔河乡村文化旅游区整体,通过对宏观、中观两个层面的研究,确定规划区的空间结构和功能布局,并进行各个子系统的落实;第三部分为开发强度的讨论,从总体规划控制、周边旅游度假区比较和基地微观空间形态的设计,探讨规划区各个地块的开发强度。